Hasznos cikket olvashatunk a REGGEL.HU oldalán arról, hogyan cserélhetünk lakást jelzáloghitel mellett, és mire figyeljünk. Mivel egyre erősebb a verseny a bankok között, így egyre rugalmasabbak a jelzáloggal terhelt ingatlanok adás-vételénél. Tehát ellentétben a közvélekedéssel semmi akadálya sincs egy esetleges lakáscserének még akkor sem, ha a felvett hitelt még nem fizettük volna vissza.
Szakértők szerint manapság a lakossági ingatlan adás-vételeknek csupán harmada számít rutinügyletnek, vagyis olyan tranzakciónak, ahol sem az eladó, sem a vevő nem vett fel hitelt, és az ingatlan is tehermentes. Tehát az adás-vételek kétharmadában általában az a helyzet, hogy az eladó ingatlanát jelzálog terheli, mivel még nem fizette vissza a felvett hitelt. Ilyenkor a lakás csak akkor értékesíthető, ha az eladó előbb rendezi hiteltartozását. Lássuk hát erre a megoldásokat:
- Készpénzes fizetés
Ez az az eset, amikor a teljes vételár a vevő rendelkezésére áll. Ilyenkor az adásvételi szerződésben rögzítik, hogy milyen arányban oszlik meg a vételár az eladó és annak bankja között. Persze ilyenkor általában az eladó számára plusz költséget jelent a felvett kölcsön idő előtti visszafizetése, úgyhogy erre külön oda kell figyelni. Van úgy, hogy a hátralévő hitelösszeg valahány százalékában határozzák meg a végtörlesztés tarifáját, de lehet fix összeg is.
- Amennyiben elég az önerő
Ha a vevő rendelkezésére áll megfelelő összegű önerő (ami legalább akkora, mint az eladó hátralévő hitelösszege) bár ő is hitelből vásárolná meg a lakást, akkor a helyzet ugyanaz, mint a készpénzes fizetésnél. Ilyenkor szintén rögzíteni kell az adás-vételi szerződésben, hogy az önerőből rendezték a fennálló kölcsöntartozást, és csak ezután fogja a vevő által felvett hitelt a bank az eladónak utalni.
- Ha kevés az önerő
Szerencsére már ez sem jelent problémát, tehát ha a vevőnek kevesebb önereje van, mint az eladó hátralévő hiteltartozása, akkor a vevő bankja a vevő által kifizetett önerőt az eladó bankjának utalja, kiegyenlíti a még így is fennmaradt tartozás összegével, a vételár fennmaradó részét pedig az eladónak utalja.
- Mi a helyzet szocpol esetén?
Ha az eladó szocpolt vett fel, ez már bonyolítaná a helyzetet, hiszen amennyiben a szocpollal vásárolt lakást a tulajdonosa 10 éven belül értékesíti, akkor vissza kellene fizetnie annak összegét. Viszont ha az eladásból befolyó teljes összeget egy éven belül újabb ingatlan vásárlásra költi, akkor már nem kell visszafizetni. Ilyenkor igazából csak arra kell odafigyelni, hogy arra az átmeneti időszakra, amíg nincs meg az új lakás, a szocpol teljes összegét letétbe kell helyezni egy ügyvédnél, vagy a Magyar Államkincstárnál.
- Áthidaló hitel
Ez az áthidaló hitel akkor lehet segítségünkre, ha meg szeretnénk vásárolni az új lakást, viszont még nem sikerült eladnunk a régit. Oda kell viszont figyelnünk, mert az ilyen áthidaló hiteleknél a bankok rendszerint 15 millió forintban szabják meg a maximális hitelösszeget, amit általában csak 2 évre nyújtanak, valamint az áthidaló hitelt is a régi ingatlanunkra terhelik.
És végül a végtörlesztési díjak (deviza alapú, ingatlanfedezetű hitel esetén)
Budapest Bank: 50 000Ft
CIB: 30 000Ft
Citibank: 35 000Ft
Erste: 50 000Ft
FHB: 4%
K&H: 1,5%, min. 100 000Ft
MKB: 0,5%, min. 32 000Ft
OTP Bank: 1,7%, min. 220 frank/140 euró/22 000 jen
Raiffeisen Bank: 35 000Ft
Unicredit: 30 000Ft
Forrás: PSZÁF
